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标题: 2021年新规，买房之前必看，不然哭都来不及！ [打印本页]

作者: 雨荷 时间: 2021-1-10 21:20
标题: 2021年新规，买房之前必看，不然哭都来不及！

2021年新规，买房之前必看，不然哭都来不及！

伴随着元旦3天假期，《民法典》已经正式上线，全文一千二百六十条，涉及我们生活的方方面面，那是事无巨细，只有你用不到的，没有它涵盖不着的。今天，我们就先来聊聊买房前你需要知道的《民法典》规定——

房屋产权70年届满自动续期

70年产权通常指商品房所占用的国有土地的使用期限，时间从开发商合法取得土地使用权的时候开始计算，与住户购买、入住房产的时间无关。

如某开发商2000年取得X土地使用权的许可，2005年才竣工交付，业主小王在此楼盘购买了商品房，那么他这套房子的土地使用权是70-5=65年。

注意，我们通常意义上的买房，买的是房屋的所有权和土地使用权。房子的所有权一直是你的，可以住可以修，但房子下压的土地是国家的，最高只有70年使用权。

以前没有相关的法律法规出台，很多人都揪心“房产70年到期后怎么办？”，说的就是建设有房产的土地使用权届满70年了，还能不能继续用？

《民法典-物权编》第三百五十九条对此进行了规定——

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

有了这条规定，产权人就不必担心自己的房子到期会被收回，想要购买“老破小”的购房者可以安心“上车”了。至于续期费用如何缴纳和减免，还须等待未来的法律法规进一步明确。

房屋不解除抵押可直接过户

如今买房能全款一笔all in的大佬实在不多，普通人大多得向银行贷款。办理贷款就需要抵押所购房产，什么时候还清欠款，什么时候解除抵押，之后房产才能上市交易。

但《民法典-物权编》第四百零六的规定提供了不同的解决方式——

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

举个例子，如果房子已经被原房主小王抵押给银行，仍然可以卖可以过户，即设立抵押的房子可以出售，只要卖房的同时及时通知抵押权人——银行即可。

但需注意，抵押权随房子走，因此未来购买二手房时，要问清原房主贷款还清了没，还有贷款的话，后续要办理的手续会很多。

买房先看有没有设居住权

除了所有权之外，《民法典》中还专门设立了房屋【居住权】条款——

第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
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第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

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第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

需要注意的是，目前所有的房产均没有设置居住权，但从今天开始已经可以到不动产权局登记设置居住权。

未来买二手房时需要多查验一个环节，即该房产的居住权是否已被登记，如果该房屋的居住权已被登记且目测未来至少十几年解脱不了，那该房产是否还值得购买，可就得三思了。

买房找了中介，跳单也得付报酬

由于信息不对称，绝大多数人要买、卖二手房都免不了求助房产中介，买家身上便多添了一笔中介服务费支出。尤其一二线城市，动辄几百上千万的房产，中介费按2%计算得有十几二十万，着实令人肉疼不已。

于是很多人选择通过中介认识卖家，看中房子后双方绕开中介私下联系，签合同交钱，中介只充当个介绍人。

或者充分发挥“货比三家”的精神，将所有能找到的靠谱中介都咨询一边，找收费最低的委托，能省则省。

但《民法典》上线之后，咱可就不能这么干了。

《民法典-合同编》第九百六十五条规定——

委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

跳单行为属于投机取巧，不符合诚实信用原则，曾经法律没有涉及到这部分内容，如今《民法典》补上了这块空白，某些“聪明人”可别再琢磨着钻空子了。

因卖方原因导致房子无法过户，买方有权解除合同

无论是因为卖家一房二卖、无权处分还是隐瞒房子重要信息导致买家心生退意，都属于卖方原因导致房屋无法正常过户，合同无法顺利履行，根据《民法典》第五百六十二、五百六十三条的规定，买家有权要求解除合同——

当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

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有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　(五)法律规定的其他情形。

未经授权给孩子买房，可以;未经授权替孩子卖房，不行

此处“孩子”是指未满18周岁的未成年人。

给孩子买房的行为算赠与，孩子接受赠与是纯获利行为，限制民事行为能力人的纯获利民事法律行为不需要经过代理人的同意，可以由其本人直接实施。

《民法典》第十九条
年满8周岁的未成年人可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

卖房行为则涉及未成年人的财产处置，触及未成年人的利益，监护人不能随意处分被监护人的财产，除非是为了被监护人的利益，如孩子出现重大疾病、孩子出国留学等需要卖房筹措大笔资金的事由，监护人才能通过法定程序处置房产。

因此以孩子的名义购买房产，是可以绕开“限购”政策提供一时的方便，未来那么长，谁知道什么时候这“方便”就会带来“麻烦”呢？

婚前父母帮买房，属于个人财产

这条出自12月30日最高院发布的《民法典婚姻家庭编司法解释》，延续了原《婚姻法法解释（一）》的相关规定——

当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》关于夫妻共同财产的相关规定的原则处理。

所以，姑娘们都劝劝自家母亲，不要再要求准女婿先买房再结婚了，无论人家是婚前自己出资还是父母出资买了房，那都是人家的个人财产，属于人家独占或者占大头，不可能成为女儿的保障。

小区共有部分的收益归全体业主

《民法典》第二百七十一条规定——

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

而对于小区里哪些部分属于业主共有，《民法典》第二百七十四条做出了规定——

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

既然这些部分都属业主共有，那么利用这些空间获得了收益，也该归业主所有，《民法典》第二百八十二条由此规定——

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

也就是说，未来小区里再出现电梯广告、楼体刷广告标语、楼顶架大广告牌等操作，业主们就等着收分红数钱吧。

有人可能会问，能不能不让他们刷墙体广告或者在电梯里播放乱七八糟的视频啊？还真有可能做到！根据《民法典》第二百七十八条之规定，利用小区共有部分从事经营活动，需要先经过业主大会同意——

下列事项由业主共同决定：
　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

如果业主同心，拥有一个干干净净看不到广告的舒心小区不是梦！

买房可以算是我们绝大多数人一生中的重要大事了，为了保证它进行的平稳又顺利，能够成为一件大喜事而非糟心事，真的需要多了解一些相关的法律知识。（综合）

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