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7.5平米的一套房子,你会去买吗?今年早些时候李嘉诚推出的7.5平米“蚊型屋”在香港被“哄抢”,半天即售罄,一时引起业界哗然。
9 U" M, |& |/ B) N$ O“蚊型屋”,顾名思义,即在狭小的空间里,兼顾功能多样化,同时满足睡眠、收纳、洗浴、工作、就餐等多种需求。“蚊型屋”是否会成为未来房地产市场趋势?
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“蚊型屋”何以诞生?
2 ]0 \; w9 k# ]* Z/ _" U由于住宅产品最小使用面积限制政策以及限购限贷政策,70年产权的“蚊型屋”在2003年后几乎在市场上消失,而新近出现的蚊型屋基本以40至50年产权的酒店式公寓产品为主,且市场表现均较好。
# \7 a& t- c$ |$ H% H) J例如,西安一40年产权项目,推出建筑面积18平米,使用面积15平米的“蚊型屋”产品,并“只批发不零售”,目前正有企业介入,洽谈直接整栋出租。据了解,南京位于江北的某项目也推出类似“蚊型屋”产品房源40年酒店式公寓,市场接受度也较好。+ m4 [- u7 {% ?
一线城市房地产“屌丝”真的能够逆袭?# p' L2 O; M) _4 k/ U. e
但“蚊型屋”是否在每个城市都适应呢?
" }; F1 o- ?! m2 r! h% V; F2 y% Y全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)策略顾问部执行董事王广强认为,由于亚洲发达城市如东京、台北、香港、首尔等城市,蚊型屋已不是什么新鲜事物。蚊型屋的居住者多为年轻单身人群或年轻夫妇,因此在人口结构方面,当人口密度超过6,000人/平方米、家庭结构小于2.5人/户时,将出现较多蚊型屋的目标客群。
6 Y7 f# r" @3 H$ T J% V; ]同时住房价格高及住房资源的稀缺性,也是“蚊型屋”产品的重要准入门槛,如住房收入比达到0.35以上,且城市化率超过90%的情况下,“蚊型屋”将可能出现需求旺盛的情况,这也是“蚊型屋”产品推向市场的一个准入条件。
/ v' M3 C; @, b' N0 ?2 L目前在中国许多一线城市如上海、北京等在这类指标上已与亚洲发达城市靠拢,如上海、北京家庭结构已分别达到2.5人/户和2.7人/户,同时住房收入比甚至超过亚洲发达城市分别达到0.43和0.51,这2项指标已经超过了亚洲发达城市的水平。人口密度及城市化率方面虽仍与亚洲发达国家有一定差距,但也已向亚洲发达城市靠拢,这类一线城市也将成为首批跨入“蚊型屋”门槛的城市。4 a! [6 i' ^2 P5 u7 {8 W: b
部分先进的二线城市,如长三角区域的杭州、苏州、南京等城市,在这类指标上也逐步向一线城市靠拢,未来也有望继一线城市后率先跨入蚊型屋门槛。
' j) v U. }0 G ]' c5 A2 d( F+ t对于准备进入市场的“蚊型屋”产品来说,在城市内的区位选择也较为重要,一般位于市中心地段较好或者位于新兴区域但依托周边例如大学城、产业园、商圈等资源的“蚊型屋”项目,更有可能获得较好的市场表现。
{/ m3 r3 f3 x* i* J; ^2 U世邦魏理仕称,50-65%的“蚊型屋”购买者为投资者,他们更加关注产品的投资价值。而剩余的40-50%的客群也为年轻的单身人群,他们也非常关注区域距离工作、学习的距离及周边配套。. S/ \, m& b2 b+ `
“蚊型屋”是否真的能逆袭呢?( B& A! N3 u5 P. _- U, g
“应该说随着部分城市人口密度不断地增加、城市化率不断提高、住房资源越发的紧缺以及家庭架构逐渐的减小,‘蚊型屋’产品趋势不是不可能,甚至相关政策也有可能会为了迎合这一市场需求而做出调整。”世邦魏理仕策略顾问部执行董事王广强表示。
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