|
□本报记者 黄泽君 5月19日,成都市少陵路245号菊园小区内,一份张贴在公告栏上的小区改造计划,令往来居民有些兴奋:凭借有序的管理基础,菊园小区已争取到40万元的院落改造资金,这意味着小区将在今年“变身”。
6 R. Y# v' W8 Q. k" W) ? 有序的管理,实则并不容易——就在一年前,因为每平米0.15元的物管费太低,曾经在菊园小区呆了十来年的物管公司“撤漂”了。菊园小区成了没人管的大院,地上垃圾遍地,居民怨声载道。
5 l; O3 X6 p2 S* I5 Q 虽然不满现状,但居民态度也很坚决,不肯多给物管费。每平米0.15元,菊园小区能找到新物管么?
' S+ t8 J- ]& [7 E0 Q 超低物管费“逼”走老物管
' r8 Z* ]* k- H5 O) H “菊园小区是90年代的搬迁安置小区,小区有500多户人家,由当时的浆洗街、少陵路等多个社区居民组成,物管公司是开发商配的,按每月每平米0.15元收取。”成都市武侯区少陵社区党委书记徐仁全介绍。
9 A* \- f( A, ^0 h2 s3 w 然而,十多年过去了,物价上涨,原先定下的标准,已经完全不能支撑物管公司在菊园小区的项目开支,物管公司渐渐开始缩减人力。“没有保洁人员,门口也只有1个保安,电工不固定在小区,居民有东西坏了,常常要等上大半天。”菊园小区居民黄益康说。
$ g3 U: H2 V0 C/ f0 ?- r" u 小区的环境越来越差,老物管“爱答不理”的态度,也让不少居民生出了怨气,物管与居民双方的关系,进入恶性循环。 C, i, B `9 O/ e$ L) d
2013年底,15年的物管合同正式到期,物管公司选择退出。 g6 u7 @+ }4 t' L! ~ _7 ^
一时间,小区的环境问题,居民的矛盾问题,公共设施的维修问题,接踵而至……菊园小区成了少陵社区的“硬骨头”。
- W J/ n, B0 P7 R0 V1 l# Q/ A 居民参与,小区探路“准物管”8 z) B& F7 d. A& `' s
烫手的山芋谁来接?社区的思路是,先让小区有个“主心骨”。/ v2 y! @8 |$ b1 D
在居民的选举下,由黄益康等7个人组成的业主委员会成立了起来。“大部分是热心的退休同志,有的曾经还是厂长,挺有管理经验。”
b8 k' y& a ~ 不过,“主心骨”们很快碰了壁。“小区居民坚决不同意涨物管费,但现在一毛五一平方米,根本没有物管愿意来做!”黄益康说,跑了不少公司,都被拒绝了。
% x, s0 B2 A! ~' H' Y4 n8 k1 z" F { 社区孵化的社会组织隆辉居民事务中心得知了此事,开始积极搭桥,终于与四川有家物业管理公司谈定合作。
. v ?1 @" g4 F o) M 业主委员会代表居民,与有家物业制定“新标准”:原住居民的物管费仍为0.15元每平方米,租房户则为0.3元每平方米,为支持物管基本开支,小区公共地面的停车费和老年活动室的租金,都由物管收取;小区居民则享受不低于普通居民小区的物业标准,例如物管人员要定岗、小区大门应设门禁系统、停车场要有道闸等。
" f3 U5 g! e0 N# l9 m+ A* _ 很快,菊园小区换了新貌:3名固定的保洁人员让小区干净整洁了不少,门禁系统让安全性增加,停车道闸等设备的安放让居民生活更加方便了……
# f0 I/ F/ @2 M* E 社区把菊园小区的尝试,称作“准物业”探索,即在老旧院落内,物管费不增加,小区适当“让利”,与物管公司寻求合作。- u' _% T: E2 m1 I# N
不盈利,新物管如何持续?
" S( |4 t9 D5 j$ G 一年过去了,探索还顺利吗?7 ]2 d* e5 J5 i
四川有家物业有限公司总经理辜学林说,菊园小区的项目真没盈利。
5 G& N P% ~3 y4 g “固定人员13个,工资就是二十来万,还不算日常的水电气和维修资金。”辜学林说,去年物管费只收到了十万块钱左右,加上停车管理费和租金,也无法与日常支出平衡。
: {2 U9 f4 w- c7 @; w 不赚钱,这买卖还能继续么?" e# C4 b0 @( l; L
有家物业则把眼光放得更远。“当初决定进驻时,就知道菊园小区肯定不会盈利,但公司希望把菊园小区作为示范点,吸引更多的小区来与我们合作。”辜学林说,双楠是成都的大型居住片区,根据前期调查,类似菊园小区的老旧院落还有不少,这就是“有家”眼里的市场。
- [2 J9 | ~) A/ N/ T7 b% D# e “比如花工就是机动的,做的小区多了,人工成本就降低了。”辜学林说。7 i w& B( P, K8 p7 @
实际上,今年以来,已有5个小区在看到菊园小区的变化后,找到有家谈合作,其中有2家已经达成了意向性协议。
) z% ?, x5 \5 r T |
|